登記実務 | すがはら法務事務所ブログ

平成27年1月5日から大阪市の住民票の様式が変わりました。

この情報は、かなり以前に入手していましたが、先日、具体的な案
件で、この様式変更の影響を感じ、あらためて見直した次第です。

変更点
・住民票が「個人単位」「世帯単位」の2種類になる。
・この2種類の住民票の記載事項は大きく異なる。
・「世帯単位」には同一区内の前住所が記載されない。
・「世帯単位」には死亡者や転出者が記載されない。
（サンプルは大阪市の公式HPから参照できます）
・要するに、ひとことで言うと「個人単位」の方が色々詳しい。

ということで、専門職として、依頼者に対して、住民票取得を指示
する際には、もちろんケースバイケースですが、多くの場合、「個
人単位」の方を推奨した方が無難であると言うべきでしょう。

以上、忘備録を兼ねて記事にしました。

なお、上記の様式変更は大阪市に限った話ではなく、類似の運用を
開始している市町村が他に多数ある点にも留意が必要です。

登記識別情報の様式がマイナーチェンジされます。

登記識別情報とは、昔で言う不動産登記済権利証です。

平成17年に登記のオンライン化を推進する法改正が実施された
ことをきっかけに、昔の権利証から、暗証番号方式の登記識別情
報にフルモデルチェンジされたのでした。

今回のマイナーチェンジは、従来の暗証番号を「シールで隠す」
方式から「ミシン目で綴じ込んで隠す」方式への様式変更のよう
です。

従来のシール方式では、一部シールが剥がれにくいなどといった
問題が多発していたことを受けての様式変更と思われます。

様式変更は、2月23日以降、全国一斉にでは無く、段階的に導入
されていく見通しです。

なお、関西圏でのスケジュールは未確定です。

まあ、それほど影響の大きい改正ではなく、ビックリしないように
という程度のものですが・・

不動産登記申請に際して、登記費用、厳密に言うと登録
免許税は市区町村の固定資産評価額をもとに算出します。
（相続や売買の登記の場合）

固定資産評価額は、市区町村で評価証明書（公課証明
書でも可）を発行してもらうか、あるいは、納税義務者
に届く納税通知書を参照すれば金額が分かります。

ところが、固定資産評価額がゼロ円の土地があります。
代表例は、道路・公園でしょう。
マンション敷地とかに特に多いですね。

ややこしいのは、固定資産評価額がゼロ円であっても、
登録免許税はゼロ円にならないという点です。

ここで出てくるのが「近傍宅地」です。
ざくっと言うと、ゼロ円の土地の近隣の土地の固定資産
評価額をもとに計算して、登録免許税を納めてくださいと
いう意味合いです。

さて、「近傍宅地」の固定資産評価額は、
・市区町村役場で評価証明書の備考欄等に書き加えてくれる場合
・わざわざ管轄法務局にも照会しなければならない場合
と、市区町村ごとに取扱いが異なります。

ここで私がつぶやきたいのは・・

最近、後者のパターンが増えてきているのではないかと
思われるのです。

ところが、法務局は統廃合が進み、庁舎の数がかなり減っ
ているため、便利なのは言うまでもなく前者のパターンで
す。

郵送で手配し易いのも前者のパターンでしょう。

これってどうよ？

オンライン化など、市民の利便性や開かれた行政サービ
スといったコンセプトに逆行する取扱いのように思えます。

前者・後者いずれのパターンがより多いのか、全国的な
統計を調査したわけではなく、個人的な実感なので、あくまで
も「つぶやき」ということにしておきますが。

建築された建物が「未登記」の状態になっていることは少なくありません。

未登記のまま放置される最大の理由は、日本法において、不動産の登記は
効力要件ではなく対抗要件に過ぎないということでしょうか。

すなわち、登記をしなければ、建物の所有権取得の効力が生じないというこ
とはありません。
対抗要件の「対抗」とは、所有権を対外的に主張できないということなので、
逆に言うと、対外的に主張しなければならない場面が無ければ、未登記でも
不都合を生じないことにもなります。

所有権を対外的に主張しなければならない場面の典型は、住宅ローンの設
定でしょう。
金融機関に対し、私はこの不動産の所有者ですよと主張するための手段が
登記ということですね。

ところで、毎日新聞（下記）に、「空き家問題」と絡めて、未登記家屋が社会問
題化しているというような記事が記載されていました。
http://mainichi.jp/select/news/20141013k0000e040151000c.html
空き家問題とは、簡単に説明すると、長年管理者がおらず放置されてお化け
屋敷のようになった家屋が増えてきているという社会問題です。

空き家問題の解決策の一つは、所有者を特定することと思われますが、未登
記だと手の付けようがなくて困るという趣旨でしょう。

登記専門家である司法書士として、未登記建物の所有者に対し、上記のように、
実情に応じて、「必ず登記しなければならないわけではない」という説明をして
しまう場合も少なくないと思われますが、今回の記事を見て、少し考えさせられ
ました。

予防司法という観点からは、遠い未来のトラブル回避も視野に入れるべきかも
しれません。

以前、3月1日付の記事で紹介したタイトルの件で、訂正というか、
取扱いの変更がありましたので、再度記事を書きます。

（前回記事）

登録免許税法第17条第4項

登録免許税法第17条第4項とは？

たとえば、賃借権の登記をした土地の借地権者が、後日その土地
の所有権も買い取った場合、納付する登録免許税は、通常の所有
権登記の半額で良いですよという趣旨の特例です。

ところで、そもそも土地の売買による所有権移転登記は、現在、租
税特別措置法により、「1000分の20」から「1000分の15」に税率が
軽減されています。

そこで、上記登録免許税法第17条第4項による「半額」とは、
・1000分の10か？（軽減前の半額）
・1000分の7.5か？（軽減後の半額）

判断が難しいところで、法務局内部でも必ずしも見解が統一されてい
なかったようです。

まあ要するに、割り引きをさらに割り引いていいのかというような話
ですよね。

結論としては、「1000分の7.5」にすべきという見解が、法務局だより
か何かという職員向けの情報誌で、今年7月ごろ示されたそうです。

以上、前回の記事を若干訂正するとともに、忘備録として残します。

但し、同様の事例を次回取り扱う際には、念のため事前照会した方
が良いのかなと思ったりもしています。