賃貸トラブル・建物明渡し請求

市役所等で無料相談に出向した際に寄せられる件数が多いのが賃貸トラブルに関する相談です。

「衣・食・住」などといいますから、賃貸トラブルはもっとも身近な法的トラブルの一つといえるでしょう。

ここでは、家主さん側から見た賃貸トラブルの事例として、典型的な「建物明渡し請求」を中心にご紹介します。

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住居の確保という意味で、借主にとって賃借権は生存権に近い重要な権利と考えられます。

このため、賃貸トラブルについて定める「借地借家法」は、どちらかというと貸主（家主）よりも「借主に優しい」法律として構成されています。

貸主側から一方的に賃貸借契約を解約し、借主に対して建物明渡し請求をすることができるのは、以下のようなケースです。

1. 家賃の滞納
2. 無断転貸（又貸し）
3. 用法違反
4. 契約期間満了時の更新拒絶

ここで、「背信的行為」というキーワードがあります。

たとえば、1～3のようなケースについて、「うっかり」とかではなく「背信的」「悪意的」と評価されるくらいのレベルに達していることが要件です。

また、4の更新拒絶については、貸主側に更新拒絶すべき「正当事由」あって「6ヶ月前までに通知」していることが要件です。

なお、市販の契約書には「○○の場合、ただちに解約することができる（無催告解除条項）」というように、上記の要件よりも厳しい解約理由が記載されている場合もありますが、これらの規定は法令解釈上当然には認められない可能性があります。

さて、実際に建物明渡し請求をするにあたっては、トラブル化している時点で借主側が「素直に」明け渡すことは少ないので、裁判所に訴訟を提起して、お墨付きをもらったうえで、明渡し業者の助け（トラックの手配など）も借りて明渡し実行することが多いです（「断行」といいます）。

ほかによくある賃貸トラブルの事例として、賃料の増減や更新料、敷金返還などといったものがあります。

裁判例や地域事情といった実情によって、解釈や解決法が変わる場合がありますので、情報収集も重要です。

なお、最近注目されている敷金返還については、別にページを設けてご紹介しておりますので、あわせてご確認ください。

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