抵当権（住宅ローン）抹消登記

マイホームなど「不動産」という大きな買い物をする際に、銀行等の住宅ローンを設定するのが一般的だと思います。

ここでは、住宅ローン＝「抵当権」「根抵当権」の法的意味についてご説明し、さらに住宅ローンの「設定」「抹消」の手続きについてご紹介します。

住宅ローンのことを法律上正式には「抵当権」といいます。

不動産を購入する際に、銀行等金融機関から融資を受けるための条件として、当該不動産に抵当権が設定されます。

この法的意味は「万が一、ローンの返済が出来なくなってしまった場合には、その不動産を売却して、売却代金を返済に充てます」ということです。

なお、この売却の際の処理として「競売(ケイバイ)」「任意売却(ニンバイ)」といった法的手法があります。

競売と任売の違いは、前者が民事執行法にもとづき裁判所主導で行われるのに対して、後者は民間の不動産仲介業者等の関与のもと通常の売買同様に行われます。

一般的に、前者の方がより差し迫った状況で利用されることが多いと言えます。

抵当権と似た法律用語で「根抵当権」というものがあります。

抵当権は「1回」の借入に対して設定するものですが、根抵当権は「数回」の借入の「極度額＝限度枠」に対して設定できる点が大きな違いです。

このような根抵当権は、企業間取引や事業者ローンの場面でよく利用されます。

抵当権が設定されたことの公的証明として、法務局の不動産登記簿に「抵当権設定登記」がなされます。

抵当権設定登記は「金融機関にとって有意義」な登記なので、多くの場合は金融機関指定の司法書士が手続きします。

住宅ローン等の完済によって、抵当権は「当然に」効力を失います。

そこで、法務局の不動産登記簿の抵当権に関する事項を抹消する必要があります。

住宅ローンを完済すると、金融機関から「抵当権抹消書類一式」が送付されてきます。

これらの書類に必要事項を記入して、法務局に提出します。

抵当権抹消登記は「本人様にとって有意義」な登記なので、金融機関からすれば「自己責任でやってください」というスタンスです。

金融機関主導ではなく、ご自身で手続きされるか、又はご自身で司法書士に依頼されるのが一般的です。

抵当権抹消登記の手続きはそれほど難しいものではありません。

ただし、次のような場合には少し手続きが煩雑になりますので、司法書士にご依頼されることをおすすめします。

• 金融機関の合併再編等により当時と名称が変わっている
  (抵当権移転登記を要する場合があります)
• ご本人様が死亡している
  (相続登記を要します)
• ご本人様の住所や氏名に変更が生じている
  (住所変更等登記を要します)
• 数箇所の不動産を共同担保として同時設定している
• 投資物件や事業用物件(ご自宅以外)で管轄法務局が遠方になる